La seule formation qui te permet de prendre les bonnes décisions pour investir dans l’immobilier thaïlandais…
Investir dans l’immobilier en Thaïlande, beaucoup en rêvent mais peu de gens sautent le pas. Les informations que l’on peut trouver sur les blogs ou forums d’expatriés sont souvent contradictoires, tronquées, et rarement fiables. Il est parfois difficile de connaître ses droits. L’environnement juridique thaïlandais et la barrière de la langue peuvent faire peur.
Il est pourtant tout à fait possible d’investir dans l’immobilier en Thaïlande, que ce soit pour y habiter ou pour y faire des placements.
Je m’appelle Sylvain, et je réside en Thaïlande depuis 2014. J’y ai acheté mon premier appartement en 2017, et j’en suis maintenant à mon 17ème investissement au « Pays du sourire ». J’ai bien entendu rencontré des difficultés et même parfois des arnaques. Mais j’ai beaucoup appris de ces expériences et j’ai pu développer des méthodes pour optimiser la recherche, l’achat et la gestion de mes biens
Cette formation a pour but de démystifier l’immobilier thaïlandais et de vous donner des astuces à chaque étape de tes investissements : comment trouver le bien idéal, le négocier, le rénover, le mettre en location, gérer les aspects administratifs ou fiscaux, mais aussi le revendre.
Elle se décline en 3h49 de vidéos dans lesquelles je te dévoilerai mes techniques, illustrées par des exemples, ainsi que les pièges dans lesquels j’ai pu tomber. Les personnes inscrite à la formation auront également accès à un groupe Facebook privé dans lequel je répondrai à toutes tes questions, et où elles pourront profiter des astuces et expériences des autres membres.
Vous recevrez également plusieurs supports de travail, notamment des fiches récapitulatives de chaque module.
La formation est désormais disponible pour un prix de 197 euros, soit environ 7.000 bahts. Un prix qui sera vite rentabilisé par les économies que tu feras en investissant intelligemment.
Utilisez ce lien pour acheter la formation. Elle vous sera envoyée par email quelques heures après le paiement. N’hésitez pas à me contacter par email à 
en cas de besoin.
Détails de la formation
Module 1 : les lois de l’immobilier en Thailande
Pour savoir ce qu’on peut acheter (terrain, maison, appartement…), ce dont on est vraiment propriétaire, ce qu’on léguera à nos enfants.
On aborde notamment les créations de sociétés et BOI dans le but d’acheter un terrain, même si cette solution n’est pas viable sur le long terme selon moi.
Module 2 : les avantages d’acheter en Thailande (par rapport à d’autres pays)
On parle de la qualité des constructions, de la loi sur la propriété, de la corruption, des bulles immobilières, de la rentabilité, de résidence fiscale, et du cas des digital nomads.
Module 3 : le dilemme entre l’ancien et le neuf
Tous les agents immobiliers vous enverront sur du neuf, à des prix de 80 à 100.000 thb/m2 en province, et beaucoup plus à Bangkok.
Faut-il vraiment les écouter ?
Dans ce module, on abordera les avantages et les inconvénients de l’ancien & du neuf.
On parlera notamment des prix, de la qualité de construction (qui n’est pas toujours ce que l’on pense), des frais de condo, de la rentabilité, la possibilité de rénover (ou non), la facilité de revente, et enfin la localisation (les biens anciens sont souvent mieux placés).
L’ancien conviendra mieux aux investisseurs qui recherchent plus de rentabilité, même quitte à avoir un processus d’achat un peu plus long que sur du neuf.
Le neuf conviendra mieux pour un profil qui souhaite vivre dans son appart, ou acheter de façon simple et clée en main, même quitte à avoir une rentabilité plus faible.
Module 4 : apprendre le marché pour être pris au sérieux par les agences immobilières
Apprendre le marché est la seule façon d’être pris au sérieux par les agences, et ne pas te faire présenter les biens qu’elles n’arrivent pas à refourguer.
Voici un exemple pour mieux comprendre :
Une agence possède 3 biens à vendre. Un qui est une très bonne affaire, un qui est « moyen », et un qui est une mauvaise affaire.
L’agence est en face de 3 acheteurs. Un qui est très aguérris, un qui a un niveau « intermédiaire » en immobilier, et un qui est très débutant.
Si l’agence propose le meilleur bien à l’acheteur débutant ou à l’acheteur intermédiaire, aucun des 2 autres acheteurs ne voudra acheter le bien qui est une mauvaise affaire. Elle pourra vendre seulement 2 appartements sur les 3 qu’elle possède.
Le seul moyen pour l’agence de vendre ses 3 appartements est de proposer le meilleur bien à l’acheteur aguérris, le bien moyen a l’acheteur « moyen », et le « mauvais bien » à l’acheteur novice.
Dans la réalité, l’agence possède beaucoup plus que 3 biens, et il y a beaucoup plus que 3 acheteurs, mais ce grand principe reste valable : proposer les meilleurs biens uniquement aux acheteurs aguéris.
On identifiera ensemble 9 critères, sur lesquels tu dois savoir ce que tu veux avant d’aller voir les agences. Je te donnerais mon avis sur chaque critère, pour t’aider à cibler le bien qui te correspond.
Je te donnerais l’ensemble de mes critères à moi lors de mes achats. En donnant ces critères aux agences, j’élimine 99% des biens. Les biens restants ont de grandes chances de m’intéresser.
En sachant ce que tu veux, et en le faisant savoir à l’agence, celle-ci ne te proposera pas les « mauvais biens ».
Module 5 : connaître en profondeur chaque building qui t’intéresse, et organiser tes notes
Nous verrons que connaître en avance les buildings est la seule méthode qui te permettra de faire des affaires en or.
C’est possible en Thailande, car après avoir appliqué le module 4, les buildings qui t’intéresseront se compteront sur les doigts de la main.
Nous verrons comment identifier ces buildings, et les visiter pour identifier les éventuels pièges.
Un exemple de piège classique est que la commission de l’électricité sur certains buildings. Au bout de 30 ans, cette commission peut représenter presque autant que le prix d’achat de ton appart !
Nous verrons l’ensemble des pièges à éviter.
Module 6 : aller plus loin avec les buildings qui t’intéressent
En thailande, les très bonnes affaires partent systématiquement dans la journée. Il s’agit des appartements très bien placés, souvent dans l’ancien, à prix plancher (souvent 800€/m2), et 20 à 30% en dessous du prix du marché.
J’ai moi même loupé 6 affaires, alors que j’avais donné mon accord pour achat dans la journée.
La frustration est énorme, et j’ai identifié une méthode pour que que cela ne se reproduise (presque) plus.
Dans ce module, nous détaillerons cette méthode.
Module 7 : les 4 canaux de prospection pour trouver un appart à acheter
On prospecte bien sûr avec les agences, internet, mais il existe deux autres canaux moins connus, et qui donnent par conséquent de meilleurs résultats (car presque aucune concurrence).
Un quart de mes apparts ont été achetés par ces 2 autres canaux, et c’est les appartements que j’ai payé les moins chers.
Nous verrons comment travailler chacun de ces 4 canaux.
Module 8 : les visites, la négociation, et l’offre d’achat
Comment préparer sa visite ?
Les 3 points à vérifier pendant la visite. On ne devrait jamais terminer une visite si on a pas la réponse précise à ces 3 points.
Doit-on négocier ou non ?
Sur mes 17 apparts, seulement 4~5 ont été négociés ardûment.
9~10 autres ont eu une petite négociation de quelques minutes, de seulement 1 ou 2%.
Et 3 autres ont eu 0 négociation. C’est pourtant ceux que j’ai payé les moins chers.
Ca peut paraître contre-intuitif, mais en Thailande, il ne faut pas toujours négocier ses appartements.
La plupart des investisseurs (moi y compris) le comprennent malheureusement après avoir négocié une affaire en or, et avoir perdu la vente.
Nous ferons en sorte que tu n’ais pas besoin de louper une vente pour comprendre ce principe.
Module 9 : L’administratif pour acheter un appart en Thailande
Nous verrons comment se passe l’achat, d’un point de vue administratif.
Le contrat (je te fournit un modèle au cas où tu achètes sans agence), l’administratif, le virement, et le land office.
Pour le virement, je te montre qu’il faut bien sûr utiliser WISE pour économiser 1 à 2.5% du prix du bien, sur la conversion.
Attention cependant, car selon les banques, l’utilisation de WISE peut rendre impossible l’obtention d’un papier nécessaire à l’achat (certification de la banque qui dit que l’argent vient de l’étranger). Nous verrons comment ne pas tomber dans ce piège.
J’ai perdu 2.5% de ma somme sur mon premier achat immobilier, à cause d’une mauvaise stratégie de paiement… 24.000 THB perdus cash. Tu ne feras pas la même erreur que moi :).
Module 10 : les taxes lors de l’achat ou vente d’un bien immo
Nous verrons l’ensemble des différentes taxes lors de l’achat.
Pourquoi la taxe réele payée est en fait 4 fois moins chère que la taxe théorique ?
Et la Withholding taxe pour les apparts supérieurs à 8 millions de thb.
Module 11 : faire louer son appartement en Thailande
Nous verrons les 3 façons de faire louer son appart :
– Tout gérer toi même
– Par une agence qui cherche le locataire (mais ne répare pas l’appartement en cas de problème)
– Par une agence qui cherche le locataire + intervient dans l’appart en cas de problème
Nous verrons les coûts de chaque option, les avantages / inconvénients.
Nous parlerons également du TM30, un formulaire obligatoire à remplir par les propriétaires pour déclarer un étranger qui loue notre appartement. Pas de panique, ce formulaire est simple, rapide et pas cher à déléguer au besoin.
Module 12 : faire de la location saisonnière en Thailande
Nous verrons pourquoi la location saisonnière est complètement légale en Thailande, contrairement à ce qu’on peut trouver sur internet.
J’ai moi même un appart qui fait un business airbnb depuis 5 ans. Tout est déclaré et je n’ai jamais eu de problème.
Nous estimerons les rentabilités des appartements en location saisonnière.
Je donne également une pépite : certains biens ont des rendements de 50 à 80% de rentabilité (hors covid), sur du saisonnier. Je t’explique ce type de bien.
Module 13 : les impôts sur la location en Thailande
On parle de la taxe foncière en Thailande, qui vient d’arriver en 2021.
Pas de panique, j’ai payé 11 thb en 2021, pour l’appart dans lequel je tourne la vidéo.
Nous verrons les impôts sur les loyers, dans le cas où tu es résident fiscal thailandais. Il est très facile de les payer, mais sans que tu ne dépenses 1 centime de plus. Il s’agit d’un changement de répartition de ton impôt, qui ne te coûte rien. Nous en parlerons.
Si tu n’es pas résident fiscal, je te prouve qu’il n’est pas attendu que tu paie des impôts sur tes loyers.
Module 14 : revendre son appart en Thaïlande
Comment ça se passera quand vous revendrez votre appart ? Peut-on faire simplement rapatrier l’argent de la vente via un virement bancaire ?
La réponse est globalement “OUI”, mais il faudra présenter quelques papiers justificatifs à la banque.
Nous voyons le détail dans ce module.
Bonus 1 : les arnaques
Je me suis fais arnaqué deux fois. Sur des rénovations de mon second achat. J’ai perdu environ 100.000 thb, et surtout 9 mois de travaux au lieu de 3.
Et sur mon 3ème achat. Je n’ai rien perdu car je m’en suis rendu compte rapidement. L’arnaqueur a accepté de me rendre mes 100.000 thb de deposit et on en est resté là.
Je te donne mes conseils qui m’auraient permis de ne pas me faire avoir.
Pourquoi le contrat ne te protège (presque) pas ?
Les 5 arnaques les plus courantes, et comment les déjouer de façon extrêmement précise.
Bonus 2 : les rénovations
Je te donne une idée rapide des coûts au m² pour des rénovations basiques, complètes, ou luxueuses.
Chaque coût est accompagné d’exemple concret de ce que ce type de rénovation inclus (refaire le sol, meubles sur mesure, etc…).
On peut pousser les rénovations très loin, et rénover toujours mieux pour toujours plus cher. Mais est-ce vraiment rentable ?
Nous verrons quel est le point optimal jusqu’où il faut pousser les rénovations, pour obtenir le maximum de rentabilité, le meilleur contact avec les agences, et le minimum de vacance locative.
Bonus 3 : obtenir un crédit en Thailande
J’ai exploré toutes les pistes pour obtenir un crédit en Thailande :
emprunter en Thailande pour acheter en Thailande
emprunter en France pour acheter en Thailande
emprunter à Singapour (ou autre) pour acheter en Thailande
Je te donne toutes mes conclusions, et je t’explique ce qu’il est possible de faire. Les 3 points sont possibles, mais avec des contraintes.
Je ne te cache pas que le crédit en Thailande reste peu avantageux, et que beaucoup d’étrangers préfèrent ne pas s’engager là dedans.
Bonus 4 : les prix de l’immobilier en Thailande
Tu veux avoir une idée à la louche des prix, dans les grandes villes, les petites villes, l’ancien et le neuf ? Ce module est fait pour toi.
En bonus, un fichier excel avec les tarifs de l’immobilier dans le monde entier (tu peux mettre des filtres pour afficher les différents pays / villes)
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